城市更新“国家行动”已经启动，市场测算，投资规模5年15万亿元，全国将有11.5万个城镇老旧小区迎来改造，约50万套城镇危旧房将更新。这将是一次从“面子”到“里子”，从地下管网到云端数据的彻底升级。钱从哪来？怎么改？你家在名单里吗？答案全在这份最新规划里。
城市在发展，经过几十年的高速建设，中国城市正在从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”。《城市更新“十五五”规划》的出台，就是给全国的城市更新定调子、指路子。
划重点！
11.5万个老旧小区“焕新”
规划明确了23项重点任务，并拿出了10项量化指标。这些数字，个个关乎咱们的居住体验，其中包括：新开工改造城镇老旧小区11.5万个；更新城镇危旧房约50万套；改造老旧街区厂区1500个；推进4000个城中村改造；建设改造城市地下管网36.5万公里；新建及改扩建体育场地12.8万公顷；城镇房屋基础信息数字化率要达到95%以上。
体检+更新
未来城市将“有里也有面”
城市更新，最怕“头痛医头，脚痛医脚”。这次规划确立了一个核心机制：先体检、后更新。去年，全国297个地级及以上城市、152个县级市开展了城市体检工作，共体检超过320万栋住宅、27万个小区、3.7万个社区和5300个街区。
住房城乡建设部建筑节能与科技司副司长介绍，去年城市体检工作形成了整治建议清单七万多个，生成城市更新项目两万多个。今年，已经在设市城市全面开展了城市体检工作，加快实现住房、小区(社区)、街区、城区四个维度的城市体检全覆盖。
加装电梯、原拆原建
居民也要掏腰包？
“谁受益谁出资”定了
很多老小区居民最关心两件事：步梯房能不能加电梯？危房能不能推倒重建？这次规划给出了明确的资金路径：“谁受益、谁出资”。根据规划，“十五五”期间城市更新预计带动投资15万亿元。
这笔巨资怎么来？靠的是“政府引导、市场运作、公众参与”的多元化模式。
首先，政府资金持续加码。今年中央预算内专项投入970亿元，超长期特别国债1600亿元，重点保障地下管网等安全基建。
其次，社会资本积极跟进。街区、园区、厂区等可运营项目全面放开，银行信贷、不动产信托投资基金、资产证券化等工具拓宽融资渠道。
最后，也是大家最关心的：居民自主出资。像老旧步梯房加装电梯、危旧房屋自主更新原拆原建，“谁受益、谁出资”，居民的自主出资也必不可少。这样不仅能减轻财政负担，也能确保改造方案符合居民的实际需求。
从“要我改”变成“我要改”，这才是可持续的城市更新。
令人期待的天津样本
无人机15小时扫完30栋楼
危房监测精确到每分钟
规划再好，落地是关键。在首批试点城市天津，一套“黑科技”组合拳正在让城市更新变得像“治病”一样精准高效。
无人机“上天”查外墙
在天津一个有着近30栋楼的大型高层住宅小区，一架无人机正在升空巡检。
这台无人机搭载了可见光相机及红外热成像仪，天津市测绘院有限公司低空遥感院总工程师孙晓玮介绍，通过可见光的照片，可以快速识别墙体裂缝、墙面脱落；对于空鼓的问题，可以通过热红外形式进行快速识别。
人工爬楼检查，不仅慢，而且危险。但这架无人机按照预设航线自动飞行，完成30栋楼的全面巡检，只需要15小时。目前，天津已部署了50架这样的房屋巡检无人机，未来三年，这一数字将达到200架，覆盖范围将进一步扩大。
传感器“入地”守危房
房屋立面的问题由无人机“上天”查清，楼体内部的结构安全，则由地面传感器“把脉”。在天津一栋危旧楼房，监测墙体裂缝和倾斜角度的设备每隔一分钟就测量一次，并实时回传数据。
天津市津鉴检测技术发展有限公司高级工程师江冰茹介绍，假设楼体有一个裂缝的变化，它会及时地传输到采集器上，反馈到管理平台，及时地进行预警。目前，这家检测机构在天津已布设约80个这样的传感器，24小时不间断监测危旧房屋，真正做到了防患于未然。
燃气干管装上“天眼”
城市体检中还有一项指标叫市政管线管网智能化监测管理率。旨在通过技术手段对管网运行风险进行预警监测。天津，智能监控技术已经在燃气干管运行保护中得到应用，有效防止了第三方施工破坏燃气管道，守护了城市“生命线”。
津燃华润燃气有限公司总工程师张承介绍，视频监控设备上，蓝色的是管网的位置，黄色的是安全管理范围。在黄色线条范围内，如果有大型施工车辆进入，它就会报警。通过AI学习以后，它可以进行自主判断，不是所有的车辆进来都去报警。
老建筑“以用促保”
作为中国北方最早开埠的城市之一，天津保留了大量的异域风情的历史建筑。城市体检中，还有一批关注历史文化街区和历史建筑保护的指标。它鼓励城市对历史建筑活化利用，从而实现“以用促保”。天津河北区17栋闲置百年的意大利风貌建筑，正在被改造成高端度假酒店。今年10月开业后，这里将成为天津新的文化地标，带动周边业态全面升级。
城市更新，改的是房子，新的是日子。
从“住有所居”到“住有宜居”，这5年的变化，值得期待。说不定下一次“体检”，就在你家楼下，赶紧去看看！
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